מס שבח

לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963 (להלן – "החוק") חלה חובה על המוכר לשלם מס שבח על כל מכירת דירה, או נכס מקרקעין אחר, אלא אם כן חל לגביו פטור מתשלום מס שבח, כפי שחלה גם חובה על הקונה לשלם מס רכישה על כל קניית דירה, או נכס מקרקעין אחר, אלא אם חלים לגביו פטור/הקלה במס רכישה.

השאלה האם המוכר זכאי לפטור מתשלום מס שבח בגין עסקת מכירת דירה הינה סוגיה בעלת חשיבות אקוטית במסגרת עסקאות מקרקעין. יש לציין, כי החוק בעניין זה הינו מורכב ומסועף ביותר, ולפיכך יש לבצע בדיקה מעמיקה ופרטנית של המצב המשפטי, רצוי באמצעות משרד עורכי דין המתמחה במקרקעין ובמיסוי, תוך מתן דגש על תכנון מס אופטימלי, שכן, לעתים, עשויות להיות לכך השלכות כספיות משמעותיות ביותר.

המחוקק ראה לנכון לפטור את מכירת דירת המגורים המשפחתית, שכן, לדידו, זו לא נועדה לצרכי השקעה והפקת רווחים, אלא בדרך-כלל נרכשת כתוצאה מפרי עמל של שנים רבות, לרוב באמצעות מימון ע"י הלוואת משכנתא. מכאן, נובע הפטור הקלאסי, המוכר לרבים, במסגרתו – מכירת דירת המגורים המשפחתית פטורה בדרך כלל מתשלום מס שבח אחת ל- 4 שנים. יחד עם זאת, אדם הסובר, כי הפטור מוקנה לו למעשה תמיד ובאופן אוטומטי שוגה בתכלית, ולעתים אף עלול למצוא עצמו נפגע של 'תאונת מס' מצערת.

לפטורים השונים הקיימים בחוק יש סייגים רבים וחלקם מורכבים, אותם יש לקחת בחשבון טרם ביצוע עסקת המכירה על-מנת לבצע תכנון מס מסודר מראש, ולפיכך בכל מקרה מומלץ שהלקוח המתעתד למכור דירת מגורים יפנה למן ההתחלה למשרד עו"ד המתמחה בתחום של נדל"ן ומיסוי מקרקעין, וזאת טרם יחתום על חוזה מכר (או מסמך 'זיכרון דברים').

מדריך זה, אשר נכתב על ידי עורך דין לדיני מקרקעין, נועד לתת לכם מושג כללי ותמציתי יחסית לגבי חלק מהפטורים הקיימים בחוק, כאשר במסגרתו, בין היתר, נציין חלק מהמוקשים מהם מומלץ להיזהר.
במידה ותהיינה לכם שאלות על מס שבח ו/או כל עניין משפטי אחר לגבי מקרקעין, הנכם מוזמנים לפנות אל משרד עורכי דין בני שר שלום לשם קבלת ייעוץ משפטי ו/או תאום פגישה.

סעיף 6 חוק קובע, כי מס שבח מקרקעין יוטל על "השבח במכירת זכות במקרקעין". המונח "מכירה" מופיע בסעיף 1 של הפרק הראשון לחוק, העוסק בהגדרות מונחים רלבנטיים, כלהלן:
זכות במקרקעין, בין בתמורה ובין ללא תמורה –
(1) הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה;
(2) הענקתה של זכות לקבל זכות במקרקעין, וכן העברה או הסבה של זכות לקבל זכות במקרקעין או ויתור על זכות כאמור;
(3) הענקתה של זכות להורות על הענקה, העברה או הסבה של זכות במקרקעין או על ויתור על זכות במקרקעין, וכן העברתה או הסבתה של זכות להורות כאמור או ויתור עליה;
(4) פעולה באיגוד שהזכות המוקנית בה מקנה לבעליה כוח, יכולת או זכות לתפוש מקרקעין מסוימים של האיגוד בו מוקנית הזכות או אם אותה זכות מקנה לבעליה את הזכות לדרוש מהאיגוד למסור לתפיסתו מקרקעין מסוימים".

לתשומת לב, להגדרה זו יש חשיבות רבה. אך ורק במידה ומדובר על פעולת העברה המהווה "מכירת זכויות במקרקעין" יחול מס שבח, ובכל מקרה אחר לא תהווה הפעולה משום עסקה במקרקעין לעניין מס שבח, וממילא לא יהא צורך לבקש פטור בגינה.

מס שבח הינו למעשה מס רווח הון, המוטל על מוכר של זכות במקרקעין (או זכות באיגוד מקרקעין), אשר אינה מהווה בידיו "מלאי עסקי". המס מוטל במקרה בו למוכר נוצר רווח ממכירת הזכות במקרקעין (כלומר, לא יוטל מס במקרה של מכירת דירה בהפסד(. החוק קובע את דרך חישוב השבח, ההוצאות המותרות בניכוי, ההוראות לחישוב יום המכירה ושווי המכירה, כמו גם ההגדרות והתנאים לגביהם.