משא ומתן וזיכרון דברים

לפי פסיקת בתי המשפט נקבע, כי, ככלל, גם אם לא נחתם חוזה, הרי שזיכרון דברים הינו מסמך בעל תוקף משפטי מחייב, כמו חוזה, לכל דבר ועניין (שכן, לא הכותרת ו/או הצורה הן הקובעות, אלא התוכן והמהות של המסמך).

זיכרון דברים נחשב כדרך מקובלת לסגירת תנאי עסקת רכישת דירה (ובדרך-כלל, הצדדים קובעים בו, כי חוזה מכר ייערך ע"י עורכי דין בתוך זמן קצוב), אולם, חשוב להדגיש, כי חתימת זיכרון דברים אינו מהווה שלב הכרחי בתהליך. נהפוך הוא, רצוי שלא לחתום עליו, אלא לחתום אך ורק על חוזה מקצועי, אשר נערך ו/או נבדק על-ידי עורך דין מטעמכם (וזאת, כמובן, לאחר ביצוע השלמת הבדיקות המשפטיות והאחרות החיוניות).

לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, לרבות רכישת דירה, טעונה מסמך בכתב, ולכן חתימה על זיכרון דברים קושרת אתכם מבחינה חוזית, ואף עשויה לצמצם באופן מוחלט (ולחילופין, ניכר) את יכולת המשא ומתן שלכם בהמשך מול המוכר, באשר לתנאי העסקה.

זיכרון דברים טרם קניית דירה הוא מסמך קצר אותו עורכים שני צדדים, לאחר שניהלו משא ומתן בדבר ביצוע עסקת מכר דירה ואף הסכימו הדדית להתקשר ביניהם באופן מחייב בכל הקשור עם העסקה.

הלכה למעשה, זהו מסמך מקדים לשלב חתימת החוזה, אשר בדרך-כלל אמור להיחתם רק בשלב מאוחר יותר. על זיכרון דברים במקרקעין לעמוד בדרישת הכתב (סעיף 8 לחוק המקרקעין), כפי שצוין לעיל, וכן דרישות מכוח דיני חוזים, הראשונה – קרויה "גמירות דעת" והשנייה – קרויה "מסוימות".

לפי דרישת המסוימות –
על זיכרון דברים לקניית דירה לכלול את התנאים העיקריים של העסקה, כגון: זהות הצדדים, תיאור הנכס, סך התמורה המוסכמת, מועדי התשלום ומועד מסירת החזקה. עם זאת, לעתים, אף אם יהא חסר בזיכרון דברים פרט מסוים, במקרה שתוגש ע"י מי מהצדדים תביעה לאכיפתו, בית המשפט מוסמך להשלימו לפי נסיבות העניין ו/או המקובל ו/או הדין הקיים בנושא ספציפי (למשל: לעניין חבויות מס).

לפי דרישת גמירות הדעת –
בית המשפט בודק האם היתה לצדדים כוונה והם גמרו אומר בדעתם להתקשר ביניהם בעסקה משפטית מחייבת. בהקשר זה יצוין, כי היעדר חתימה על מסמך זיכרון הדברים אינה שוללת מניה וביה את תוקפו המשפטי וגם מסמך בלתי חתום יכול לגבש עסקה, בעוד שהחתימה עליו, מהווה לרוב ראיה מספקת לדרישת גמירות דעת לעניין, הכוונה של המוכר למכור את הדירה והכוונה של הקונה לרכוש את הדירה.

חסרונות בחתימת זיכרון דברים
זיכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב, כאמור, לכן בהמשך טרם חתימת חוזה קניית דירה עשויות להתעורר בעיות, כאשר, למעשה, לרוב לא יהא ניתן להתחרט, כך שיש לקחת זאת בחשבון מראש, לפני עריכה וחתימה עליו, בהיותו לרוב מבוצע ללא ייעוץ משפטי ובדיקות מקדימות ויסודיות.

זיכרון דברים כובל את הצדדים לתנאים המפורשים שהוסכמו במסגרתו בקשר לעסקה, כאשר בעקרון לא ניתן לחזור מהסכמה שהושגה ולבצע בהמשך 'מקצה שיפורים'.
זיכרון דברים כולל את ורק את תמצית ההסכמות שבין הצדדים, לכן זהו פתח למחלוקות ולצרות בהמשך.

ביטול זיכרון דברים עשוי להיות בלתי אפשרי, ולחילופין כרוך בהוצאות ו/או פיצויים בסכומים בלתי מבוטלים, אגב ניהול הליכי משפטיים, לרבות במסגרת ערכאות.

מועד חתימת זכרון דברים (ולא מועד חתימת החוזה) הוא התאריך הרלבנטי הקובע מבחינת לגבי הביטי המס הכרוכים בעסקה (לעניין חובת דיווח העסקה למיסוי מקרקעין – בתוך 40 יום; וכן, לעניין החבות בתשלומי מס רכישה ומס שבח – בתוך 60 יום).

זיכרון דברים מאפשר לקונה לרשום הערת אזהרה על הנכס אותה יהא ניתן להסיר, במקרה של מחלוקת, אך ורק בהסכמה, או באמצעות צו של בית משפט (כרוך בהגשת תביעה לבית משפט, על כל הנובע ומשתמע מכך).

זיכרון דברים נחתם בדרך-כלל ללא סיוע וייעוץ משפטיים. עסקת מקרקעין היא מורכבת ולרוב כרוכה בסכומים משמעותיים מאוד. יש לערוך בדיקות מקדימות טרם רכישת דירה ולהכניס מנגנוני הגנה מסודרים בחוזה (כגון: בדיקת מצב הזכויות בנכס, שעבודים, משכונים, עיקולים, צווי הריסה, תביעות, זכויות בניה, חבויות מס, ייפוי כוח בלתי חוזרים, בטחונות, נאמנויות, כיו"ב). טיפול כגון דא דורש מומחיות גבוהה ויכול להינתן אך ורק על-ידי עורך דין קניית דירה מומחה.

ההמלצה המשפטית – לא לחתום על זיכרון דברים!
זכרו היטב והפנימו, בשום פנים ואופן אין לחתום על זיכרון דברים לשם קניית דירה. רצוי ומומלץ לפנות מיידית לעורך דין מטעמכם כבר בשלב מקדמי של המשא ומתן, על-מנת שיערוך עבורכם את כל הבדיקות הנחוצות טרם חתימת חוזה, יאיר את עיניכם בעניינים החשובים הנוגעים לעסקה (כגון: מצב הזכויות בנכס, היבטי מיסוי, היטל השבחה, אפשרות וצורך לנטילת הלוואת משכנתא וכיו"ב) וילווה אתכם באופן מקצועי 'עקב בצד אגודל' לכל אורך הדרך, במסגרת חתימת החוזה ועד להשלמת העסקה באופן מוצלח.

לחילופין, היה וכבר סיכמתם את תנאי עסקה, מומלץ לפנות מיידית אל עורך הדין מטעמכם לקבלת ייעוץ, ביצוע הבדיקות הדרושות והכנת חוזה קניית דירה (פעולות אלו מהירות יחסית ועשויות לחסוך לכם כסף רב ועגמת-נפש בהמשך).

טיפים חשובים לגבי זיכרון דברים
ואם, בכל זאת, אתם ממש מתעקשים לחתום על זיכרון דברים, להלן שני טיפים חשובים ביותר:
חשוב להכניס סעיף מפורש לפיו זיכרון הדברים יהיה מותנה רק בחתימת חוזה מחייב בתוך זמן קצוב מראש, שאם לא כן, זיכרון הדברים יתבטל באופן אוטומטי, מבלי שמי מהצדדים יפצה את משנהו, ולחילופין, לקבוע סכום פיצוי מינימלי.

למוכר מומלץ מאוד להכניס לזיכרון דברים של מכירת דירה סעיף מפורש הקובע, כי הקונה לא יהא רשאי לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), וכי אין בכוחו של זיכרון הדברים לאפשר לו לעשות כן, כל עוד לא נחתם חוזה רכישת דירה מסודר.

בנוסף, לתשומת לב, כפי שכבר הוער לעיל, חובת הדיווח והתשלום למס הרכישה ביחס לחוזה רכישת דירה מתקצרת (נוצרת במועד חתימת זיכרון דברים).

לפיכך, אם ראיתם דירה המוצאת חן בעיניכם, אל תחתמו על זיכרון דברים, אלא פנו מיד לעורך דין לשם ביצוע כל הבדיקות המשפטיות ועריכת חוזה מקצועי.